Stel: 1.800 euro per week in juli en augustus, 1.100 in het voor- en naseizoen, en zestien verhuurde weken per jaar. Dat is een realistische bezetting voor een huis dat je ook zelf een paar weken gebruikt. Je komt dan uit op ongeveer 22.000 euro bruto.
Welke kosten gaan er van je huurinkomsten af?
De grootste post is de commissie van het boekingsplatform. Vijftien procent is gebruikelijk, en daar komen de servicekosten voor je gast nog bovenop — die betaalt hij weliswaar zelf, maar hij ziet er wel een hogere totaalprijs door. Op 22.000 euro omzet praat je over ruim 3.300 euro die je huis verlaat zonder dat je er iets voor terugkrijgt behalve zichtbaarheid.
Schoonmaak en linnen reken je meestal apart door aan de gast, dus die vallen tegen elkaar weg. Wat je wél zelf betaalt: water, elektra en gas. Met airco die de hele zomer draait en een zwembad dat wordt bijgevuld, ben je al snel 1.500 euro per jaar kwijt. Zwembadonderhoud en tuinman samen kosten rond de 1.800 euro. Woon je op een urbanisatie, dan komt daar de comunidad bij, doorgaans tussen de 600 en 1.500 euro.
Dan de vaste lasten: IBI (de Spaanse ozb) rond de 600 euro, een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering met verhuurdekking rond de 400 euro, en een gestor die je aangifte verzorgt voor een paar honderd euro per jaar.
Hoeveel belasting betaal je over de verhuur van een vakantiehuis in Spanje?
Als inwoner van Nederland of België betaal je in Spanje belasting over je huurinkomsten via de Modelo 210. Voor inwoners van de EU is dat op dit moment 19 procent, en het gunstige is dat je de kosten die met de verhuurperiode samenhangen mag aftrekken. Over een winst van pakweg 13.000 euro betaal je dan zo'n 2.500 euro. Laat je gestor dit doen; de aangiftetermijnen zijn recent gewijzigd en de boetes zijn niet mals.
Wat houd je netto over aan het verhuren van je vakantiehuis?
Van die 22.000 euro bruto houd je onder de streep ongeveer 10.000 tot 11.000 euro over. Nog altijd een prima aanvulling op je vaste lasten, maar het is minder dan de helft van wat je aan huur hebt gefactureerd.
Op welke kosten kun je als verhuurder wél besparen?
Kijk je naar dat lijstje, dan valt op dat vrijwel alles onvermijdelijk is. Het zwembad moet schoon, de IBI moet betaald, de airco moet aan. Op één post na: die 3.300 euro commissie is de enige uitgave waar geen dienst tegenover staat die je huis nodig heeft.
Helemaal zonder platform kun je meestal niet, zeker niet in je eerste jaren — dat is nu eenmaal waar nieuwe gasten je vinden. Maar een deel van je boekingen hoeft er niet doorheen. Terugkerende gasten, mensen uit je eigen netwerk en bezoekers die de naam van je huis googelen na het zien van je advertentie, kun je rechtstreeks laten boeken via je eigen website. Bij een derde directe boekingen scheelt dat ruim duizend euro per jaar, en dat zonder één extra gast.
Zo'n site hoef je tegenwoordig niet meer te laten bouwen. Met een dienst als Casa Hero staat er binnen enkele minuten een complete website voor je vakantiehuis, met foto's, beschikbaarheidskalender en boekingsformulier, voor een vast bedrag per maand en zonder commissie over je boekingen.
Reken het voor je eigen huis eens door. De uitkomst is bijna altijd hoger dan je denkt.
